未来10年吸引千亿资金 北京CBD将成富人聚居区

2001年9月22日05:32　千龙新闻网
    在未来的几年中，将有上千亿元的资金涌进北京CBD，CBD即将对北京产生巨大的影响，这是人们关注CBD的重要原因。CBD将怎样建设？由谁来建？建成什么样？会给人们生活带来哪些影响？让我们来为您解读北京CBD。

　　一夜之间能冒出个CBD吗

　　谈起CBD，人们自然想到美国纽约的曼哈顿、法国的拉德芳斯、日本东京的新宿，还有香港的中环。事实上，世界上只有很少的CBD，无一例外都在发达国家或地区，而且，任何一个商务中心的分布都是市场演化的结果。

　　事实上，除北京外，深圳的福田中心区、广州的珠江新城、大连的小阳湾、上海的陆家嘴已先后建成了CBD。与北京不同的是，这些CBD都在新区建设，10年来，这些新区已成新城，但至今还是“有城无市”，没有形成真正的CBD。

　　那么，北京为什么要建CBD？北京的CBD会一夜之间冒出来吗？

　　据北京市朝阳区的领导介绍，商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。蓬勃发展的中国经济呼唤着自己的商务中心区。北京的CBD是顺应发展需要开始筹建的。

　　据北京市规划院院长柯焕章介绍，随着国际经济一体化趋势的加强和首都建设国际大都市的需要，在20世纪80年代末90年代初，北京市有关部门就提出了建设北京商务中心区的设想。北京的CBD有着明显的区位优势，集中了全市70%的涉外资源，先建设了第一、二、三使馆区，北京60%以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带；该地区交通系统较为完善，水、电、热等基础设施较便利；土地资源充足；商务氛围浓厚，世界500强企业进驻北京的有160家，其中入驻CBD及周边地区的120多家。CBD将成为我国加入WTO后外资进入北京的口岸。

　　CBD是在市场需求上水到渠成形成的，但不会一蹴而就。朝阳区区长李士祥介绍说，商务中心区规划公布后，将从总体规划审定上确保规划的严肃性，如严格控制容积率、绿化率等重要指标。同时，启动几个成熟的项目，做到“不遍地开花，不急于求成”。但可以肯定的是，在2008年奥运会前，财富中心、银泰世贸中心、建外SOHO等一批项目将建设完成。

　　“洋设计”能洋为中用吗

　　在北京CBD的设计中，聘请了大批的外国设计师，已经开始的项目竞标中，“洋设计”已经开始大显身手：阳光100国际公寓请来澳大利亚建筑师约翰·丹顿；建外SOHO从三家竞标单位中选中名列世界前五位之列的日本建筑师山本理显；远洋天地请来美国HOK、澳大利亚HASSELL分别承担楼体和环境设计；刚刚开盘的旺座由自称无国界的“德国”建筑师克劳斯·科施通主持；当代万国城干脆将香港王董、英国阿特金斯、美国泛亚易道、台湾黄永红和英国威格斯的设计方案进行了整合，开创了楼盘设计“国际化”之最。

　　在CBD整体规划上更体现了国际特色，政府投了1000万元，邀请国内外八家设计机构进行设计，采用与招标不同的国际竞赛方式。

　　国际著名设计师加盟，增加了国际特色，提高了设计水准；但“洋设计”能洋为中用、设计能与北京的城市建设风格相一致吗？

　　朝阳区副区长邱水平说：“规划设计评了一、二、三等奖，但是我们没有说只采用一等奖方案来实施，我们组织自己的专家进行最后的综合。我们做到了方案的经济可行性，没有太多的浪漫。有的方案非常浪漫，像荷兰专家提的方式是把这里全弄成平地，建成山水园林模样，甚至挖个湖泊，那我们是承受不了的。日本的方案比较务实，不浪费地，也没有铺张的绿化。我们有绿化带，开车不到10分钟就可以进入到森林。目前我们的交通规划采用香港的方案，我们觉得它的思路比较超前，北京CBD路网的结构、密度，会达到40％，每条路基本上靠着楼群走，加上我们的管理措施，应该能解决交通的问题。”

　　北京CBD是个纯粹的办公区吗

　　国外的商务区只规划纯粹的办公区，白天人来人往，一到夜晚，便寂寥无人、一片漆黑。北京的CBD会出现这样的区域吗？

　　据介绍，美国约翰逊斐恩建筑规划公司的CBD规划设计能中一等奖，正因为其巧妙地体现了“24小时社区”的主旨。这也正是北京CBD的有别于其它的特色之一。

　　24小时CBD，也就是说八小时之外，CBD仍有跃动的生气。朝阳区副区长邱水平说：“北京的CBD不是完全纯粹的经济庞然大物，它将很有亲和力，有很多附带的设施，如酒吧街、秀水市场、潘家园、雅宝路等，CBD内大约有25%面积规划为生活空间，注入生态的感觉，我们的CBD大片绿地、公园都保留了，还要建很大的绿化带。北京CBD是文化性的，绿色的，国际性的，经济性的多元体。”

　　朝阳区区长李士祥说：“这主要通过它的多元复合性来实现。”

　　据介绍，在规划定位中明确提出，北京CBD建成国际生活的商务社区。它和上海的区别在于，上海是完全商业性的，北京CBD是综合国际性的。和海淀的区别在于，它是IT性质的，CBD是商务性质的。和西城的金融街也不同，那里的金融机构以国内机构和管理机构为主，CBD这个金融区以国际性的机构、商业性的银行为主。和王府井也有区别，王府井是一个商业中心区，不叫商务中心区。

　　北京CBD由谁来建

　　人们都普遍关心，北京CBD如此大的规划，将由谁来投资、谁来建设？

　　据北京市朝阳区区长李士祥介绍，CBD将本着市政先行的原则，多达120亿元的市政建设费用将由市区政府和必要的市场运作来完成。市政设施包括道路、网络以及教育配套等等。其他项目将由开发商来完成。

　　市政建设的资金来源是由市区财政安排的基本建设投资、区域内土地出让金、大市政费及四源费返还等组成。

　　由于CBD中95%的土地不在政府手中，而是在大型机关厂矿手中，形成了土地多头开发的局面，因此合理布局、开发的专业性都有可能“打折扣”。为此，商务中心区将实行土地收购储备制度，重点保证CBD规划的实施以及开发建设有序进行。据介绍，CBD核心区的30公顷土地将由政府来进行一级开发，这将是CBD中第一片市级开发土地。

　　朝阳区副区长邱水平说：“中心商务区是市场的产物，不是计划的产物。CBD的投资量至少上千亿元，建设规模千万平方米，单靠政府投资是不可能的。政府搭台，企业唱戏。目前这个区域很复杂，大的地块开发商基本敲定了，剩下的没法单独实施，就要政府来开发。现在的趋势是，政府不用投钱了，但拿不出现有的地给投资商，因为很多地块拆迁比较困难，有的地块只有政府能拆得动，只能以后进行统一的整理。”

　　CBD会有哪些突破

　　北京CBD建设将重点突破？那么哪些方面会有突破？

　　朝阳区副区长邱水平说：“首先是规划方面要突破。原有建筑只有京广中心超过208米。现在我们允许建筑高度达到300米，最多可达330米。商务区是和国际打交道的区域，和很多跨国公司打交道，我们不能用原来的机制，必须建立一套新的机制，包括对政策运作、审批等都要进行调整。我们马上要出台25条相关的国际政策。”

　　据介绍，国贸三期将出现高度超过300米的建筑。根据规划：超高层建筑集中于东三环路两侧，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米至300米之间。“金十字”东北角的CBD核心区，将形成CBD的标志性建筑群。据了解，长安街两侧沿街建筑平均高度为45米，两边扩展区为80米的高层建筑和百米以上的超高层建筑，这样既给人一种层次感，又不会造成视觉的遮挡。在CBD的“入口”，建筑高度将有所提高，展现一个门户形象。

　　重点项目上也将有所突破，2008年奥运会召开之前要为商务区提供数千套酒店客房。新建的中央电视台、北京电视台也将届时保证开播。

　　CBD将成为富人区吗

　　北京CBD建成后，将集中国内外的大公司，必然成为高薪人士出没的地方，由此必然会改变这一地区的生活、消费结构，北京CBD将成为富人区吗？

　　去年开始，北京CBD就出现了地价飞涨的情况，该区域及周边地区在售及待建楼盘炙手可热。据介绍，CBD区域的楼盘已经具有了明显的“三高”特点——楼盘品质高，价位高，认购率高。

　　这一区域所开发的楼盘多半是面向商务白领阶层的高档公寓项目。楼盘品质高，价位高。事实上，从90年代早期售价在两三千美金的外销别墅、公寓，到现在售价万元左右的公寓或者是SOHO，这一区域的楼盘无不在各自时期领导北京高档物业的时尚潮流。据业内人士介绍，商圈楼盘大有再度升温的势头。此地区今年上半年售价每平方米近8000元的阳光都市红极一时，仅三四个月时间售罄。近期将推出的位于华普中心北侧、环境具佳的蓝筹名座，极有可能又会引导出一轮商住楼盘旺销的热潮。

　　专家介绍，大部分国家CBD地区的投资价值经过一段时期的发展都会高于其他地区，并有可观的前景。因为CBD及周边地区物业的优越条件之一是它的需求量很大，且高档豪华型物业占主导地位。从设计规划到主体人群看，CBD正成为北京的富人聚居区。