ZT当前房地产综合形势的个人分析

对于任何形势的判断，我相信最科学的分析方法和原则是穷举要素分析法，而真正可行的是分析找出其中影响主要矛盾的要素，然后综合分析得出结论。这样的分析方式我相信无论对于自然科学研究，还是社会科学研究，典型到包括科学性与艺术性的证券投资都是实践证明很有效的方式。现在我们借鉴证券投资选取主要因素的方式采用这样的分析方法来分析目前房地产的综合形势。

    在证券投资中，有基本面和技术面的划分，基本面又包括宏观基本面如国际国内政经形势，而微观基本面则包括企业公司微观层面的运作等。技术面其实归根结底是心理层面的分析，引申的结果就是行为金融学方面对于市场参与者心理预期及判断执行方式的研究。此外不得不提到的是，资金面需要作为一个特定重要的方面专门来分析，虽然它受基本面和行为金融分析面的共同影响，但是因为它是直观的影响市场价格和成交量的直接推动力量，因而分析它的变化，特别是在资金推动脱离基本面的泡沫阶段是十分必要的。下面我们开始分析房地产：

    基本面分析上，熟悉证券投资估值分析都清楚市盈率pe分析的重要性，从投资回报率的角度看，目前比较典型的大城市平均租售比大概400左右，相当于pe =33,也就是不考虑房屋的折旧，物业供暖花费看，需要33年才能回本。这样的投资回报率显然明显过低，目前的一年期存款利率大概是4%（年底还要加息一次），支持的pe=25,因此不考虑房屋上涨的投资收益以及交易手续费来看，投资角度买房还不如存银行。因此目前属于典型的泡沫期阶段，更深层次和更细致的基本面分析看来已毫无必要。目前看来，虽然都知道泡沫终归要破灭或者消失（通货膨胀下软着陆），更为重要的研究对象的反而是这个泡沫怎么发展，何时破灭或者消失。

   在资金推动的泡沫阶段，行为金融学分析是最重要的分析要素。现在我们就从这方面开始分析，首先需要进行市场参与者的分类和层次划分，目前的市场参与者包括消费者，开发商，中央政府和地方政府。其中，消费者和开发商肯定是最主要对立博弈方，而推波助澜的地方政府目前是倾向开发商的，有裁判性质的参与者中央政府呢？我们只能说在这之前中央政府都是开发商一边的，包括之前的2次调整中采用的方式手段都能看出。出一些无法有效执行的法规显然是安抚人心的做法，虽然在短期之内能够影响参与者的心理预期，但在那时的其它因素（特别是央行的货币政策和热钱左右的资金面）共同作用下，很快转换的心理预期反而产生了铆定相应，看空者越来越少，看多者却越发坚定，于是房价先后出现了2波迅速而坚定的拉升，直到目前，形势又出现了一定的变化。之前的第一波快速上涨，显然是没有完全脱离基本面（分析当时的pe可得这样的结论），因而不算泡沫。而近1年来的局面呢，显然是泡沫化的（价升量缩的技术特征）。目前中央政府的态度倾向呢？我可以肯定的下判断，目前已经稍微倾向于消费者了，但是由于房地产与银行业甚至宏观经济的捆绑局面，又影响了中央政府，因此它是十分矛盾的，这从央行的近期货币政策以及一系列房地产政策可以看出（后面还要深入分析）。地方政府呢？它的角色扮演是和中央政府的态度和政策相关的，比如物业税一旦出现，地方政府就肯定不会一边倒的支持开发商了，因为它完全不必那么依靠高价卖地来获取收入了。下面开始分析最主要的市场参与者消费者和开发商。消费者是一个数量巨大的群体，这个群体又分为若干层次。理性的，非理性的，极其富有的，中产的，贫穷的，可以划分为若干类消费倾向特征的群体来，因此从整体上研究消费者是极其困难的事情，而且不同的群体有不同的购买对象和倾向。富豪是可以忽略的，他们更多影响别墅的价格，喜欢一次性全款买很多普通房子的暴发户毕竟是少数，也可以忽略。贫穷的人呢？目前的价格已经完全买不起了，也可以忽略了。真正重要的是目前数量巨大的能够贷款20-30年买得起房子的准房奴和一些相对有钱的投资者。这个群体的特质是什么呢？贪婪与恐惧，喜欢追涨杀跌！这从中国股市近10年的发展变化特征以及最近一波大牛市中可以看出，这是一个羊群效应特别明显的群体。在这个群体中，前者是真正的刚需（特别是其中20-30岁的婚龄群体，不过经过人口特别是在校生数据统计，这个群体数量已经到达拐点了）但是仔细分析目前的房产价格，可以得出结论，目前的价格基本上已经接近这个群体的平均购买力的天花板！所以房价从空间上看，上涨空间还有，但是已经不大，不排除最后一次脱离购买力上限的一次逼空式上冲。而后者呢，由于目前的房地产税收环节已经是重税，我相信目前准备入市的投资者已经较少，所以它们对于房价上涨以及没有推动效应，相反是高位蓄水池性质的。仔细分析了这个群体，我们就明白了为什么目前的市场观望气氛如此浓厚了。他们还是想买房的，要是钱够多，房价还得涨，可惜实在快买不起了，此外近期中央政府的舆论导向似乎看到了一丝期望（虽然受了2次骗，毕竟是希望啊，万一明年真征物业税呢），投资者们也着急啊，贪婪的想再多赚点，可是最近各方面看，局面似乎不太好（深圳广州以及出现不利局面了），矛盾啊！而开发商方面呢？这曾经是一个坚定而又有默契的利益同盟，但是到了目前房价快到购买力上限的局面，因为本质是因为利益勾结在一起的缘故，已经有点分崩离析的征兆（深圳楼市已经出现）。它们会内讧吗？他们最关心什么因素呢？其实这个时候什么是市场心理预期层面的决定力量呢？答案是明显的，中央政府的政策和态度！它能影响，可是它又是矛盾的啊？它想房价降，可是又怕暴跌（银行业崩溃，经济出问题），它最希望的局面是什么呢？很明显是房价软着陆！可是因为政策制定预期和执行结果方面往往是有差距的（比如2001年的国有股减持，5.30中国股市的半夜鸡叫！）市场预期会往它希望的方向走吗？分析到这，似乎答案是完全未知了，怎么办？其实我们还有更为直观的资金面没有分析，分析一下它，问题就显而易见了。

   资金面其实是市场走势的最终决定因素，价格和成交量都是通过资金来实现的，所以从理论上看，只要分析清楚了资金面的完全动向，市场走势就是可以预测的了。但是资金面却受基本面和心理预期层面的共同影响，基本面包括了太多互相矛盾的因素，心理预期面又是那么容易受各种因素的影响而变化！所以看起来，这也是一个很难预测的问题。不过因为2者的影响层次是有区别的，我们似乎看到了一定的转机。从资金面的长期动向看，它受基本面的影响（准确的说，资金面和基本面是相互影响的），而资金面的中短期动向看，它更多的受心理预期层面的影响。我们首先分析资金面的长期动向，通过它能预测市场的长期走势。而分析资金面的长期走势，最重要和直观的分析对象是中央银行的货币政策和广义货币供应量。因为基本面的很多因素（比如国内经济发展局面，内需和政府投资拉动，国际政经环境，热钱等等）虽然最终都影响资金面，但是归根结底是通过央行的货币政策和货币供给来实现的。其实这一轮的资产泡沫特别是房地产泡沫的根源在于亚洲金融危机过后我国的货币政策的长期一致性。由于长期以来，政府对于央行货币政策的目标要求是经济增长是第一位的，所以当1998年出现亚洲金融危机过后，出于经济考虑当时人民币有贬值的内在要求，但是为了“要面子”维护国际形象，人民币决定不贬值，这样的局面就是外贸受困和内需不足，是对经济发展不利的。所以当时的 zrj政府没有办法，出于政治上经济增长不能停滞的考虑，必须保持经济增长。于是必须强制性拉动内需和大规模增加政府直接采购投资，于是有了医改，教改，房改这样政策的出现，同时大规模的政府直接投资出现（这其中必然伴随大量发行国债和货币供应量的加大），而房地产作为一个上下游拉动效应最明显的产业也被提升到经济发展支柱产业的地位。于是出现了连续的降息和降低银行准备金率，货币供应持续加大，银行长期保持实际负利率，由于这一货币政策长期未变，而货币供给长期影响物价和资产价格水平，所以出现了今天这样狂热的局面。而直到最近1-2年，形势出现了变化，由于加入wto后外贸形势近几年的快速发展，外汇占款导致国内货币供应被动增加，以及境外涌入热钱的影响，货币供应出现了超量增长，近期出现了明显的通货膨胀。因此目前中央银行的货币政策已经出现了变化，已经连续数次加息和提高银行准备金率以及限制投资和贷款供给，这都是在回收货币供应量，虽然利息还较低，但已经接近实际正利率，银行准备金率已经提升到了历史最高水平。但是由于国际经济环境下，美元的持续贬值，目前央行显然已经陷入了两难的局面，加息空间严重受限，流动性可回收的空间持续变小。可以说，目前我国的经济从宏观上来看已经处于一个拐点位置，接下来怎么走，就要看国际经济环境演变和政府的经济和货币政策了。下面具体上看房地产业的资金面，其实从通货膨胀的货币数量论和传导机制来看，房地产业就相当于当初货币供应的切入中心（就像一块石头扔入水中的那个点，波动一圈圈向外扩散，越来越弱，而那点最强，而猪肉，食用油等就是最外面波动最晚也是最弱的地方，所以通货膨胀影响收入分配，农民是最受难的），房地产作为货币供应最直接受益的板块近年来显然是价格增长最早幅度也最大的产业（看看目前的富豪榜）。不过，近来中央政府的政策显然已经不利于这个行业了。宏观上，除了美元持续贬值，人民币升值压力这个因素依然支持，而央行执行的货币政策和供给来看，已经明显不利于这个行业了。微观上，交易税的早已大幅度提升，显然已经不利于场外投资投机性资金的涌入，而银行信贷特别是房地产贷款政策的收紧，显然已经更加不利于这个行业的资金面。因而，总的来看，长期看来资金面整体上已经出现不利局面，具体怎么发展还要看美元的走向和央行的相应货币政策，但是房地产支柱产业地位的取消已经不利于它的长期发展，因而长期来看，房地产价格不会出现长期上涨趋势了，已经到了长期的拐点。而资金面的短期动向来看，由于市场预期对中央政府态度和政策敏感性最强，因而房地产短期价格走势要看近来的政策走向，也不排除开发商境外热钱联盟勾结出现最后一波逼空似拉升的可能。

    综合以上分析，可以得出以下结论：1.目前的房地产业长期来看处于拐点位置上，房地产价格不可能再出现长期持续的上涨了，唯一的可能性是短期内出现一波幅度肯定不超过40%的逼空拉升（这主要看短期政策影响市场预期，刚需消费群的整体智商以及开发商的博弈态度了）然后开始回落。2.至于房地产价格回落方式又是怎么的呢？这就要看中央政府的政策和央行的货币政策了，其中美元贬值的动向会对政策特别是央行的货币政策产生影响，如果出现物业税这样既影响资金供给更影响市场心理预期的导火索，房价必然暴跌（显然政府不愿意看到，短期出现可能性不大），如果不出物业税，而美元贬值接近停止或者快速一步到位，那么房地产价格必然出现长期下跌的局面（很可能是急跌一波后长期阴跌），如果美元长期持续贬值呢，那么房地产价格很可能不会出现较大幅度的下跌（不超过 30%），而维持长期小幅度阴跌和盘整的局面，直到通过通货膨胀的方式实现软着陆（估值合理，价格变相下降），当然这其中还取决于中央政府的态度了，如果放弃保持经济增长率的方式，那么就不必考虑美元贬值人民币升值的压力问题，那么房价必然也大降。此外，如果放弃只顾财政收入，与民争利的卖地思维，出现一些好的房产政策，房价也将大降。那么如果物业税不出现，后面2者局面哪种局面可能性更大呢？由于美元问题的影响和政府政策特别是央行货币政策的不确定性，我们很难判断，不过其实仔细分析央行广义货币供应量M3的变化（通过它能判断央行货币政策在控制通货膨胀上的态度），能够给予我们最直接的区分提示，如果 M3不出现持续增长甚至下降，那么应该是第2种局面（很可能是急跌一波后长期阴跌），如果M3出现持续增长，那么很可能将是第3种局面（维持长期小幅度阴跌和盘整）了。

呵呵　ＰＥ的分析虽然有一点的道理可是还是比较片面
有个怪物林奇同志则认为一个行业如果出现高ＰＥ那是证明那个行业现在正处于高速发展阶段　按他老人家的观点说　现在就应该买入　等到ＰＥ下降才卖出
现在的房价下跌　只在深圳广州地区才出现　这是因为银行的银根收缩　切断了资金链　再次证明了中国的政策市在每个市场都是存在的　所以在这里　政策才是王道　与ＰＥ无关

精辟！